您的位置: >帝海新闻>媒体聚焦>正文

【中国建材报】寻找供给与需求的最佳平衡点

时间:2016-04-18 文章来源:中国建材报 打印 字号: 收藏

今年全国两会期间,供给侧改革依然是被热烈讨论的话题。在35日李克强总理的《政府工作报告》中,明确提出要加强供给侧结构性改革,增强持续增长动力既做减法,又做加法,减少无效和低端供给,扩大有效和中高端供给,增加公共产品和公共服务供给,使供给和需求协同促进经济发展,提高全要素生产率,不断解放和发展社会生产力。

       自去年年底中央经济工作会议明确提出供给侧结构性改革以来,中国建材报就抓住供给侧结构性改革这个当前社会热点及改革对建材行业的影响等进行持续报道,在行业内引起了较大的反响。在这次的会客厅中,我们非常荣幸地邀请到帝海投资控股集团有限公司总裁李小明先生和中国建筑材料流通协会常务副会长秦占学先生,就供给侧改革进行了一次更为务实更接地气的铿锵三人行

      宏观层面:开放上游搞活下游

      孟宪江:在前几期的访谈中,我们已经就供给侧改革的历史背景和来龙去脉进行了充分讨论,并在生产领域做了探讨,我们今天的谈话内容更多的是关系到流通和消费领域,希望这个行业上下游产业链的专家、企业负责人能就这件事情展开讨论,从各自的角度谈谈理解和认识,谈谈这个政策对我们所在行业的意义和影响,如何利用这个政策解决行业目前存在的一些问题,有哪些路径和政策建议,让本行业和企业得到更为科学的发展。

      李小明:从宏观层面讲,供给侧改革观念理论的提出是非常符合时宜的。实践证明,现在提出供给侧改革非常必要。个人认为,供给侧改革的一个重要内容就是要解决大量资源集中的,但经济效益不好的僵尸企业,这些僵尸企业绝大部分应该是国有企业。

      “放开上游、搞活下游,是我对房地产行业供给侧改革的看法。房地产是一个很长的产业链,从最初的买地开始,到水泥、钢材、玻璃的采购,直至房子销售出去后的装饰装修,以及最后彩电、冰箱等家用电器的购买等,都可以涵盖到房地产产业链中。

      为什么要放开上游呢?房地产的上游指的是钢材、水泥、玻璃等。我国的钢材行业70%~80%都是国企,比如宝钢、武钢、鞍钢等,只有少量的民营企业,水泥领域国企也占了60%以上,这些大宗的、附加值不是很高的传统建材很明显地带有传统经济色彩,都是当年沿袭下来的大国企,占有着市场的绝对话语权。从政治角度讲,钢铁和水泥在建材领域是共和国的长子,从经济角度来讲,他们拥有着大量的政治、经济、金融、政策等资源。

      钢材、水泥等属于资源劳动力密集型产业,它们的环境承载能力很重,因为发展这些产业需要大量的水和土地等资源,它们在生产过程中又产生了大量的钢渣、矿渣等废弃物,给环境带来了很重的负荷。我在媒体上看到,在当前这种产能已经严重过剩的情况下,还有企业在新建产能,如果是在一个完全市场化的行业中,这种出力不讨好的事是绝对不会发生的。

      在目前这种政治体制前提下,某个行业市场完全是国企,是不合理的,必然会出现一些问题。所以在这次供给侧改革中,一定要找到一个平衡点,既能够确保这些大国企们保持政治上的正确,又能够让他们在经济上焕发活力,借以把国企承担的社会责任、政治责任,同民营企业的机制灵活,以及与企业家个人的利益结合起来。

      如果不能把这方面做好,那么这一轮的去产能、去库存就将再度回到那种去产能、去库存后,经济形势转好就又开始注入大量资源,再度回到高产能、高库存的不良循环中去。这次中央提出的供给侧改革就是打破这个不良循环的一个契机。经过30多年的改革开放和10多年的经济高速发展,我们现在已经积累了一定的经济基础和实力,即便在改革过程中碰到了一些难关,我们也是一定能够扛过去的。要从根本上解决这个问题,就一定要把上游放开,至于放开到什么程度,这就需要我们的政府和专家进行更为精准的研究。

      孟宪江:开放上游,搞活下游,是您多年从事房地产工作的感受和对改革的需求,您认为如何才能实现呢?

      李小明:现在很多百姓都喜欢到国外购物,连马桶盖都千里迢迢跑到国外去抢购,这正说明我们大量的中小企业,尤其是小微企业活力不足,无法生产出百姓想要的商品,国人在国内买不到他们喜欢的东西,才跑到国外去买。这表明我们的市场出现了结构性问题。搞活下游的核心就是通过供给侧改革,释放出大量资源,以此扶持和鼓励这些中小微企业,让他们生产出百姓想要的商品。

      当然,也不是说要让上游巨无霸们——国有企业拿出所有的资源,只是通过放开上游,腾退出一部分僵尸企业占有的政治、经济、金融、政策资源,来支持和鼓励中小微企业的创新发展,以满足我国百姓的日常需求,而且在这个领域肯定是不会出现库存和过剩产能的。

      秦占学:是的,现在的市场出现了结构性问题,市场上的商品不能满足百姓更为高端的需求。在装饰装修材料市场,这一点表现得尤为突出。现在的装饰装修材料企业可以说是举步维艰,为什么?就是因为他们生产的都是初级材料,也就是开发商交房时的初装修材料,或者是百姓买房后第一次装修所用的材料。这些都是比较低端、初级的材料。但是现在房地产建设在不断压缩,新房建设减少,这部分材料就出现了过剩,而百姓所需要的二次装修或者是高端装修所用的高端、高质量、环保的装饰装修材料在国内又买不到,人们自然就到国外购买,直接导致了这部分消费需求的海外流失。

      李小明:这就是市场供给侧和需求侧出现错位的具体表现,也进一步表明我们的供给侧改革一定要搞活下游,政策扶持中小微企业,给他们一部分资源,充分调动他们的市场活力。以钢材为例,现在12亿吨的产能,实际需求才8亿吨,多余出来的4亿多吨的产能占用并浪费了大量的资源、能源,若能把这部分资源能源腾退出来,就能支持很多中小微企业提高产品质量、创新产品设计。现在国内很多女士所喜欢的海淘的名牌包包,其真实成本并没有多少,但最终的市场售价都是数万元,甚至十几、二十几万元,这就是因为这些品牌包包在设计和品牌建设方面做得很好,百姓认为物有所值。我们的中小微企业在发展中的关键就是一定要有高层次的规划,要市场对路,不要出现市场错位现象。

      孟宪江:您的意思是说,理解供给侧改革的主要方向首先还是要弄清楚需求侧的问题。

      李小明:是的。一个典型的案例就是电视机的发展。在上世纪80年代,我们买电视机需要凭票购买,还得到处找关系。但是现在的电视机满大街都是,任何人、任何时候都可以购买。电视机这类商品就没有出现什么去库存的问题,它是在市场中潜移默化地自我消化处理了,这也是搞活了这类产品市场的直接结果。房地产市场也是这样,房地产是市场化最早,也是最彻底的行业,经过10多年的市场经济,一些大的带中国字头的房地产企业经过市场竞争的选择已经全部消失了。这几天,在去库存大环境下的房地产市场还能将房价炒得这么热闹,就是这个领域市场充分化的一个表现。房地产企业在掌握了消费者心理的情况下,纯粹利用市场的手段来运作。原来政府还在说房地产有大概7亿平方米的库存,但是现在却成了一房难求,日光盘比比皆是,甚至出现了时光盘。

      秦占学:房地产在供给侧改革中的主要任务是去库存。在这种环境下,房价却出现了暴涨,特别是北上广一线城市,紧跟着的就是二线城市,三四线城市现在也是蠢蠢欲动。我感觉,房地产现在还处在这样一个怪圈:房价涨了,国家调控;国家调控后,房价下降;房价下降了,国家又出台刺激政策,房价再涨……如果房地产走不出这个怪圈,就不可能健康发展。

      这次房价上涨,我认为有两个原因。一是炒作原因。个别房地产开发商和中介借机炒作,抬高房价,投机者趁机介入。二是老百姓的跟风。这里面大部分不是投机需求,应该是刚性需求。因为这部分刚性需求,是老百姓忍了很长时间后,发现房价不可能再低,又马上要用房,于是就出现了追涨不追落的现象。个别房地产开发商和中介就是利用了百姓这种追涨不追落的心理,开始了炒作。这种状况非常不利于房地产业的供给侧改革。

      商务部和中国建材流通协会共同发布的全国建材家居指数(BHI)会非常清晰地对这次的房价上涨做出一定的解读。如果国房指数骤然上涨,BHI却小幅增长,出现了大幅度的剪刀差,就一定意味着投机需求在迅猛增大;如果BHI跟随国房指数同步大幅上涨,那就表明这次的房价上涨是刚性需求所致。我们等着看4月份的BHI曲线。

      我还有一个感觉就是这次房价的上涨,是不是跟地方政府的土地财政有关,有可能地方政府是这次房价上涨的推手。

      李小明:地方政府的态度肯定是这次房价上涨的一种重要因素。以北京五环左右的房子为例,一套每平方米四五万元的房屋,建造成本也就每平方米七八千元,政府出让土地每平方米的价格就是三万多元。个别地方政府还是在靠着房屋价格的上涨来增加自己的财政收益。

      秦占学:但是接盘的人会怎么样呢,一旦下降,他们会输得更惨。这次买房的大部分都是社会的中产阶级,一旦房价出现断崖式下跌,中产阶级将会遭受严重损失,会给社会带来较大的不稳定因素。

      李小明:现在这种房价的上涨,不需要政府买单,是彻底的市场行为。百姓也是利益驱动型的,不会明知道前面是个坑还往里跳。现在出现的抢购,不管是不是媒体中介的炒作,主要还是在百姓心目中仍存在着房价还会上涨的理由。所以政府在这方面应该尽到自己的责任,采取各种办法和措施,一方面控制房价,不要让它涨到天上去,另一方面至少要在一个平衡点维持房价不再掉下去。这个平衡点的寻找和时间的确定,也是考验我们政府治理能力的事情。

      孟宪江:打个比方说,也就是为了让那些已经在船上的人不要掉到水里?

      李小明:是的。对于房价的上涨,我还有一点看法。房价涨了,大家兜里赚了一笔钱总比口袋里没有钱好。一套房子300万元买入,500万元卖出,投资者赚了200万元。这时投资者就可以用这200万元去买车、旅游、娱乐、做其他投资,等等,形成新的消费。在现在的这种土地政策下,房价不可能出现断崖式下跌,但是慢慢下跌会出现,这只是时间问题。如果真的出现了房价下跌,消费者口袋里没钱,就不会去消费,导致了消费萎缩,紧接着就是通货萎缩。这不也是会造成社会的不稳定因素吗?再者,在大部分国人的心目中,用房屋做投资品也的确比投资股票、期货等要实际和划算得多,也稳定、踏实得多。

      秦占学:但是如果从百姓的基本生活品来说,可能情况就不一样了。一个大学毕业生,他要50年甚至更多的时间才能买得起一套房子,这样的局面维持长了,对整个社会的发展来说就不是什么好事了。

      李小明:这就是我非常不理解沈阳市政府推出的零首付买房政策的原因之一。为什么非要鼓励刚毕业的大学生去买房呢?这是极端的不负责任。对于这部分需求,完全可以用保障房、公租房等来解决,这才是政府应该做的事。还好,沈阳的零首付买房已被叫停。

      秦占学:在这一点上,我跟李总有着共识。在前不久,我跟北京市丰台区的领导讨论过这个问题。他们现在正在收购房屋,将其作为廉租房,租给有需要的人,这样也能留住地方政府所需要的人才。

      李小明:现在有些地方政府的定位不是很明晰、很准确,党委书记把自己当成了董事长,而市长把自己当成了总经理,把地方政府当成了一个公司,土地财政收了钱,不是为了买房子做廉租房、公租房,而是拿去投资办国企、盖办公大楼、搞形象工程了。在社会上,肯定有因为各种原因50年或者100年都买不起房子的人,政府是为老百姓、为大众服务的,应该拿出一部分出让土地的钱去想办法解决这部分人的居住问题。

      秦占学:那些中产阶级买了房子后,由于价格不断上涨,增值了,这时政府应该鼓励他们把多余的房子租出去。政府不要鼓励那些刚刚有一点收入的人去买房,而是政府收购房子,再廉租给这些刚有一点收入的人,这样社会就和谐了。现在北京市政府已经有了这方面的认识,并已经开始实施。其实这也是供给侧改革的一个方式和内容。

      具体举措:产品和管理都要分出层次

      孟宪江:刚才李总从民营企业的角度谈了供给侧改革对房地产行业发展的意义,也从宏观层面提出了开放上游搞活下游的建议,两位还就当前房价高涨的热点话题进行了剖析,并提出了自己的建议。那么,对于供给侧改革在房地产领域的落地,我们有哪些具体措施和办法?

      李小明:最直截了当的改革就是土地政策的改革,因为土地是我们最基本的生产资料。改革开放30多年,所有的领域都改革了,唯一没有改革的就是土地。在目前的政治体制下,我国的土地政策是不会有太大变化的,我只能从技术层面谈一点自己的看法。

      一是70年房屋使用权的问题。土地制度不改可以,但是我们可以适当延长或者弹性一点,房屋使用权到期后可以自动延续。现在社会上都在讨论这个问题,但是还没有上升到法律的层面。改革开放30多年了,很多老房子已到或者即将到期,我们是时候考虑这个问题了。

      二是土地出让金的问题。我国的土地出让金就是美国的土地使用税。我国的土地出让金是一次性收缴,而美国是每年上缴土地使用税。美国的土地使用税是地方税,可以到镇政府一级,他们拿到这个钱后,可以用来雇警察、装备警车和相关设备,也可以雇老师、添置好的教育设施,提升教育水平。这个地区的治安和教育提高后,房屋价格就会不断上涨,那么第二年上缴的土地使用税也会随之上涨,最终形成了一个良性循环。所以,我建议我们的土地出让金也可以试试每年上缴的模式。

      秦占学:我非常赞同李总的观点。我们现在一次性缴纳土地出让金,是给当届地方政府了,这届政府消耗掉后,下届政府没有钱开展工作,就只能再接着出让土地,这就形成了一个恶性循环。如果像李总说的那样,改为每年交,那么初次购房费用就会大幅度下降,一来满足了更多百姓的购房需求,二来地方政府每年都可以收到这个费用,直到这栋建筑消亡。这才是一个良性的循环,这才是真正的供给侧改革。

      李小明:三是耕地红线的问题。我觉得随着科技的进步,农业生产的变化等情况,对这个红线现在是不是可以做一定的调整呢?现在国土资源部出台的政策文件的依据就是这个耕地红线,要求占多少地,就要退出多少土地,以保证这耕地红线,保证粮食安全。我觉得这个是可以有所突破的,可以放开一些。

      秦占学:我认可李总说的耕地红线不宜过于坚持的观点。但我认为随着时代的发展,这个红线有可能向上突破。在现在供给侧改革条件下,经过相应的社会治理,耕地面积有可能加大,而不是减少。以房地产为例,现在已经过剩,未来每家就一两个孩子,等这代孩子长大成人,每人手中或许就有两三套房子,房屋严重过剩,卖不上价,又租不出去,就不会再扩张建房了。在绿色革命的情况下,多余出来的土地不一定非得种粮食,可以用来做植被、绿化等。

      李小明:不管是向上还是向下突破,再坚持耕地红线的意义已经不是大了。

      孟宪江:您的意见是不是可以这样理解,也就是说这耕地红线的问题完全可以交给市场去解决。那么,在供给侧改革中,具体到我们的房地产企业,到底应该怎样去做呢?

      李小明:房地产领域供给侧改革的主要目的还是如何为购房者提供更加具有个性化,符合个性需求的房屋。

      比如从怎样拿地开始,如何拿到好的地段是为购房者提供更好产品的基础,这是第一。第二是设计,第三是工程质量,第四是如何个性化。我们要从这四个方面为消费者提供更好的,更符合个性化的、舒适度更高的产品,从而引领出新的需求。

      刚才所讨论的装配式房屋是房地产领域供给侧改革的一个内容。我们现在建房是现场浇筑混凝土,一层一层往上浇筑,今后是否还有更先进的方式呢?技术在进步,这肯定是有的,当然不仅仅是流水线生产。通过施工工艺的改革、提高现场的管理水平也可以降低施工成本和时间。

      如何提高房屋的舒适度,这就需要开发商和设计师的共同努力。我们可以借鉴国外的经验来提升设计水平,也可以通过国内外的一些先进技术与产品的应用来提高房屋的使用舒适度,包括建设敞开式小区、增加商业设施等,这些都可以提高房屋的居住舒适度。

      房地产开发商成立物业公司应该也是房地产企业供给侧改革具体落地的一个措施。地产商成立自己的物业公司一方面是对自己价值链的完善,有利于维系客户、推广品牌、促进销售;另一方面可以利用自身的优势为业主提供更好的服务。因为在资金方面的支持,物业公司可以更为灵活地为业主服务;开发商和物业同属一家公司,业主房屋或者公共设施出现问题,可以更好地沟通;开发商自己配置的物业,在管理和服务责任心上相对来说更强一些;因为是自己公司开发的项目,物业管理就更为熟悉项目内部构造和背后情况,以及相应的市政配套设施,在服务业主上就更为得心应手。

      孟宪江:流通是介于建材生产和房地产中间的一个环节,也是最接近房地产的一端。多年来,秦会长对房地产也有着很深的研究,请您就这个问题谈谈您的想法。

      秦占学:我们讲供给侧改革是满足需求。如果我们所做的事情是满足当前市场需求,甚至能引领出新的需求,那么这样的改革是成功的。

      从房地产的供给侧改革来说,我们要把投资需求和刚性需求、基本需求区分开来。也就是说,在建设房屋时,我们要满足三个方面的需求:一是高端需求,这部分要全部市场化;二是中端需求,需要政府引领一下,基本市场化即可;三是低端需求,这就需要政府来做这件事情,政府把出让土地的钱用到购买廉租房和保障房中去。这种结构的形成,就使得市场能满足不同层次人群的需求,这时我们的供给侧改革就算成功了。

      住宅房地产的开发一定要分层次,在管理上也要分出层次。如果我们总是在贷款问题上做文章,一会儿放,一会儿收,这是需求侧的事情,不是供给侧改革。对高端地产就放开价格,完全市场化,政府不需要管它;对中端地产,政府可以通过控制房贷来加以管理;对于低端地产,就不是房贷问题了,而是要有相应的补贴。这个补贴的钱就来源于对高端房产的税收。政府不要做企业,要做百姓公仆,要为公众服务,所收来的钱全部都要反哺社会,这才是一个好的、有效的政府,这样房地产市场才能呈现出一个良性循环的局面。

      放开一部分,限制一部分,保障一部分,这才是合理的供给侧改革。我反对限购,也反对房价像现在这样的突飞猛进地上涨,我不认为这轮上涨是正常的。这次上涨太诡谲,去库存千万不要唱歪了经。

     “拆围墙:老区老办法,新区新办法

      孟宪江:最近有一系列城市规划和管理的新政出台,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》就明确规定,原则上不再新建带围墙的小区,推行街区制,对已经建成的,包括小区和机关大院都要逐渐地放开。一时间,舆论也是非常关注而且引起了热议。在这个问题上,两位有何看法?

      李小明:拆围墙可以说一度成了互联网的另一个热词。从我们房地产开发商的角度来讲,我还是非常赞同拆围墙的。

      在我国南方的那些小城市,大街两边到处都是小商铺,任何时候,随便出去买点东西,或者吃点东西,都不是难事,但是在北京,除了一些较大的商圈,人们购物消费比较方便外,在其他地方,比如说住宅小区,用一个大的围墙一圈,里面根本没有什么商店,或者是购物消费场所,小区内的居民生活非常不方便。若围墙真的拆除了,就可以像南方那些城市一样,临街开一些方便民众的小商店,会大大提升民众的居住舒适度、活跃该区域的商业气息。这是拆围墙的第一个好处。

      “拆围墙的第二个好处就是疏通了交通网络的毛细血管。北京,我们下班高峰的时候,交通堵塞最厉害的基本都在环路上,在小胡同、小马路里反而还要好一点。这就是在做城市规划时摊大饼造成的城市交通毛细血管的不畅所致,现在拆围墙就是要打开城市交通的毛细血管。

      我看到网上也有一种声音,说是如果我们把围墙拆掉了,那么,小区的行车安全问题如何解决?这个问题也的确存在,但是这个问题我们也要综合起来看。

      像北京这样的大城市,或者是二三线小一点的城市,分为市中心和郊外。郊外完全没有必要搞封闭式的围墙。在美国的郊外,大部分是用树木、乔木、灌木等做成绿化隔离带,围成一个象征性的小区,但都是敞开式的,这些小区大部分都是低矮的建筑,在城区有比较多的高层建筑,但也都是敞开式的,人们可以在里面自由行走。在我国南方也是这样,没有封闭的小区,在一条很窄的街道的两旁,都是大大小小的商铺,也没存在什么交通安全问题,因为我们可以在这些较窄的街道上通过限速、单行等方式来解决。再比如北京的国贸,现在发展起来了,其中一个重要的原因就是它没有围墙,是敞开式的,而海淀公主坟地区全部都是封闭的大院,相互之间闭塞,不相往来,所以发展比较缓慢。

      秦占学:现在还有很多人提出来,围墙打开后,小区和大院的治安问题怎么解决?

      孟宪江:还有小区公共物业管理和费用的问题。这原来本是小区内部的公共设施,小区内业主缴费了,理所当然地享受,但是一旦打开了围墙,大家都来享受这些公共设施,那物业该如何收取这个费用?

      李小明:应该说拆围墙是一个非常严谨而科学的问题。我赞成把围墙打开,但这里面应该有一个科学规划。刚才,您二位所提的问题就属于这个科学规划的范畴。这些都是真实存在的问题,解决起来有着很大的难度。其实我们还可以试试老区老办法,新区新办法这条途径。那些已建小区和大院的围墙,拆除难度较大的,就维持原有管理模式;对于新建的小区,业主们只需要购买楼房的占地,而对公共区域,就由社会来统一处理。

      秦占学:这个拆围墙,如果没有进行深入的论证推演,会带来重大的社会问题,也许到时很多居民又会打着横幅述说自己的不满。正如李总所言,本来拆围墙,能够打通交通毛细血管、增加商业设施、提升人们生活舒适度,活跃区域商业氛围,但在实施过程中,会有很多的问题暴露出来。以海军大院为例,如果它的围墙拆了,那么保安问题、保密问题、军事问题、首长的安全问题,等等,又由谁来保证?

      我个人认为,拆围墙这件事现在提可以,但应逐步实施,因为人们的思想意识还无法及时转换过来,等到社会慢慢发展到一定程度,治安事件少了,人与人之间的信任度提升了,社会物资不是很缺乏,或者说违法犯罪者将付出极高代价的时候,我们再大规模拆围墙。当下,我还是赞成李总提的老区老办法,新区新办法的建议。

      比如在北京通州,现在正在做的北京行政副中心的建设,我认为就可以按照新的模式来做,然后在治安保卫上,多安装摄像头、多加保安人员等,让百姓的居住有安全感。

      装配式房屋:是趋势,但规模化道路很长

      孟宪江:在《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中也提到发展新型建造方式。大力推广装配式建筑,减少建筑垃圾和扬尘污染,缩短建造工期,提升工程品质。制定装配式建筑设计、施工和验收规范。完善部品部件标准,实现建筑部品部件工厂化生产。鼓励建筑企业装配式施工,现场装配。建设国家级装配式建筑生产基地。加大政策支持力度,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%对于装配式建筑和30%这个数字,两位是怎么看的?

      李小明:装配式房屋肯定是未来建筑发展的一个趋势,但这种流水线生产的模式要形成一定规模,时间会比较长。个人认为,在中国目前社会环境和市场经济状况下,这种建设模式还不是太适合。一是因为我国现在的建筑结构和门、窗、卫浴及厨房用品等部件都不是标准化的,不是很规范,要想统一到一个标准和规范,还有很长的一段路要走。二是因为现在的百姓对那种千篇一律的房子不是很感兴趣,他们更多的是追求个性化的居住环境。目前在我国这种装配式房屋也仅仅是处于试点阶段,量非常少。

      秦占学:住宅部品化肯定是未来的一个趋势,因为随着建筑的发展,肯定要提到一个效率的问题,但这种趋势不能一蹴而就,至于到底是不是30%这个比例,是要经过科学论证的,不能随便就定下这么一个数字。过去在推广应用散装水泥时,刚开始也是强调一些数字,但是现在的情况是因为散装水泥的节能环保和国家政策的扶持,大家是自动地在推动这件事,达到了100%的水泥厂都有散装设施。建筑的部品化也是这样:建设房屋前,如果政府要求在设计时必须部品化,那开发商就必须部品化,否则无法开工;如果国家要求开发的部分住宅必须都是一样的,因为装配式建造效率高,省时省工,开发商自然就主动会去找这种建造模式的施工方了。

      我认为,建筑结构可以先实施部品化,但内外装修还是要个性化,如果一个国家全都是千篇一律的房屋,那就太单调了。在外装修上,可以通过颜色、形状、弧度等来寻求变化,但建筑内部的结构不能发生改变。包括商业地产内部的建筑结构都可以推广部品化,但是外立面和内装修是一定要个性化的。否则商业地产没有自己的特色,还有谁愿意来购买或者租赁呢?

      李小明:国家的保障房和廉租房是可以采用这种装配式房屋的。因为有这个需求的人一般收入都比较低,他们没有那么多的要求,只要能满足他们的基本居住要求即可。而对于那些真正有购房能力和需求的人来说,这种装配式房屋还有很长的一段路要走。

      首先,对于一个家庭来说,房子是最大的一笔财产,百姓对传统建设模式的品质在思想上已经有着根深蒂固的好印象,让他们去接受一种新的快速的建设模式,千篇一律的火柴盒子,他们在思想观念上一时半会未必能转变过来,短时间也是难以接受的。

      其次,刚才秦会长说,这种装配式房屋的成本低,但是在房屋开发中,房价跟建造成本没有多大关系,一套每平方米四五万元的房子,建造成本才七八千元,所占比例非常少,几乎可以忽略不计,装配式建设模式再降成本,又能降多少呢?正因为房屋的建造成本不是问题,也就是说房价不是生产成本决定的,部品化不能和房价挂钩,房地产开发商才会追求房屋的个性化,只有个性房才有市场,才能卖出去。

      然后,就是房屋建设时间的问题。现在房屋的正常建设时间是一年多一点,而装配式建筑可能需要半年就建好了,对于每平方米四五万元的房价来说,购房者多等或者少等一年半载是没有任何区别的。再者,相对于一年半的建房时间,开发商在建房前期办理各种手续的时间要长得多,所以可以说建造房屋时间相对于跑手续时间,也可以忽略不计。

      秦占学:李总说的是现在,但是如果十年、二十年后,假如通过政府等各方的努力,其他房地产开发的效率都提高了,那您的效率又体现在哪里呢?

      李小明:除非是房价出现断崖式下跌,才会出现您说的这种现象。但是现在的政府也是趋利的,这种断崖式下跌,政府是不可能允许的。要想断崖式下跌,除非降低土地的价格,而在现在的土地政策框架下,地价是不可能下降的。所以推广装配式房屋,意义不大,降低房价、提高效率、缩短时间,这些目的一时半会都达不到,我们也想不出这种建设模式有哪些优越性。所以我并不看好这种流水线生产的装配式房屋。

      我了解过美国住宅领域的一些情况,在美国,这种装配式房屋也不是太多。因为美国人更追求个性化发展,买房子的时候也希望买到能体现个人特色的房屋。在增值保值方面,如同刚才说的名牌包一样,如果满大街都是一样的包,其价格就不会高,所以房屋也是一样,有设计理念和个性化的房屋的价值当然比千篇一律的房屋增值保值的可能性要大得多。

      还有一点,那种装配式的房屋在内部改造上是很受限制的,对于打通隔墙、扩大厨卫等的装修,是致命的,严重的会导致整个建筑的倒塌。而我们现在市场上的房子,只要不动房屋基础结构,其他的就可以进行大胆地、符合自己喜好地改造。关于10年内达到新建建筑的30%,我觉得这个数字是不可能的。

      孟宪江:听了李总的分析,我们对房地产的情况有了新的认识和了解。目前,我们是不是可以这样来理解,在时间成本和价格成本上,装配式房屋的优势都无法体现,可以忽略不计?

      秦占学:虽然我对这些情况不是太了解,但是从社会趋势方面来讲,它是一个趋势。临建房、地震房等临时性房屋,以及保障房和廉租房,它需要效率,我们就可以建设这样的房屋。装配式房屋还可以体现在建筑结构上,但房屋的外观是需要个性化的,房屋的内装修就更需要个性化了,内饰是永久的变化。

      李小明:是的。我认为问题的关键是,无论从房地产企业、金融机构,还是从政府以及已购买房产的消费者来讲,大家都不希望房价在短时间里出现较大的波动,那样,会出现很大的麻烦。正如秦会长说的那样,我认为,房地产业的发展也有自身的规律,也要受中国式的的发展模式及发展环境的影响,无论怎么样,我都希望是积极而健康的,所以,对去库存等供给侧改革的政策,我们是从心里非常认同和欢迎的。

      孟宪江:非常感谢李总和秦会长的精彩论述,在今天的“锵锵三人行”中,我们围绕当前市场上的热点、难点、焦点问题碰撞出了很多很好的火花,也谈出更为深刻的观点,我想这些观点和火花对相关产业和企业的发展,以及消费者的消费行为一定具有很好的引导与指导作用。